摘要：
... 界面新闻记者 |
2024年上半年，公募REITs产品市场的“上新”节奏显著加快。4月，证监会再宣布将REITs纳入沪深港通标的，助力REITs进一步引入资金活水，市场的积极信号接踵而来。
8月15日下午，最早在港交所上市的内地中资REITs，越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房产基金”)发布了2024年上半年业绩报告。
报告显示，2024年上半年，越秀房产基金整体经营收入10.34亿元，物业收入净额7.43亿元；整体期末出租率为84%，整体期末月租金单价上涨2.7%至193.9元/平方米（不包括酒店和公寓），表现出了较强的资产经营韧性。
据财报显示，2024年上半年越秀房产基金总资产约438.78亿元，微涨0.1%；整体物业估值维持425亿元水平，在波动周期中保持稳健底色，为基金持有人、客户及投资者创造长期投资价值。
截至期末，越秀房产基金的物业组合共有10项，分布于广州、上海、武汉、杭州、香港5座城市，物业总建筑面积为118.42万平方米，总可出租面积为80.4万平方米。
收入按版块划分，写字楼业态仍是收入的贡献主力军，整体经营收入5.82亿元，占比达到了56%。
具体来看，上半年的写字楼租户结构持续优化，优质租户占上半年成交总量40%。广州国际金融中心上半年续约率达88.2%，出租率同比提升1.4个百分点；越秀金融大厦上半年完成7454平方米续约合同，成功续签光大证券、国元证券、五矿地产、等优质租户。
“目前，写字楼出租率的确有一定压力，公司在出租率、租金及租户结构需要作出一个平衡。但总体来说，公司的写字楼业务都是地标物业，包括地铁上盖，所以抗风险能力较强”，越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良在业绩会上表示。
除写字楼外，越秀房产基金的另一项主要收入来自酒店及公寓，占比达到25%。
伴随今年上半年国内休闲商旅和消费市场延续复苏态势，越秀房产基金紧抓消费者酒店需求转变，上半年实现收入2.54亿元，占比25%，酒店公寓的强势表现，也成为该公司的现金流保证。
广州四季酒店为业绩贡献主力，上半年经营收入1.94亿元，平均入住率约为79%，平均房价2214元/间一晚，平均房价和RevPAR指数均较竞争群酒店高出近15%；广州IFC雅诗阁服务公寓收入同比上涨3.6%，平均入住率达到90.5%，平均房价1,134元/间一晚，RevPAR指数同比提升3.1%，在竞争市场中继续领跑第一梯队。
另外，专业市场上半年的收入为1.11亿元，占比由去年的9%提升至11%；零售商场收入0.87亿元，占比8%。
其中，广州白马服装市场出租率达95.6%，同比提升5.1个百分点；月租金单价452.5元/平方米，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流约2.16万人次，同比提升17.8%。
在融资成本上，2024年上半年，全球经济面临多重挑战，越秀房产基金管理人把握人民币融资成本利差窗口，继续进行多笔以人民币贷款置换存量境外外币融资，同时降低汇率波动带来的不确定性。
截至今年6月末，越秀房产基金已累计引入73.8亿人民币融资并用于置换港元融资；中期末，人民币融资约84.04亿元，占比上升至41%，平均融资成本4.55%，较2023年6月末下降35个基点，较2023年末下降19个基点。
展望未来，对于现在市场预期美国将在下半年降息的情况，林德良表示，“目前，公司一年内到期的债务占比为34%，因此在降息周期，如果接下来能抓住这一波再融资的可能，对公司的债务将产生积极影响”。
