京城国资“地产一哥”滑落
摘要：
... 文/乐居财经 严明会
京城国资“地产一哥”换人了。
今年前八月，城建集团以237.1亿元的全口径销售额排在全国房地产企业的第26位，而曾经的北京国有房企“一哥”，以17亿元的差距位列其后。
机构榜单显示，1-8月，（600376.SH）实现全口径销售额220.1亿元，排在第29位。
市场的持续低迷之下，地产行业不仅规模门槛处于低位，企业之间的洗牌也在持续。这当中，一些区域房企洗牌的尤为激烈。
城建集团的反超，其实在一个月前已经发生。1-7月，城建集团已经以13个亿左右的优势，与首开股份拉开三个身位的差距。而在1-6月，首开股份还以5个亿的优势，排在城建集团的前面。
商海的铁律，不进则退。毫无疑问，首开股份一直被认为是北京国有房企的龙头，而曾经的千亿规模也确实让首开股份的这个称号实至名归。
只不过，随着这一轮的地产大调整，首开股份不仅销售规模急速下行，经营业绩也连续陷入亏损。
2018年，首开股份作为京城国资房企，实现销售额1007.1亿元，首次突破千亿大关，随后三年均保持在千亿以上。
不过，紧随着2021年的地产行业危机的爆发，首开股份的规模快速下滑。
2021年-2023年，首开股份的销售额分别为1149.1亿元、869.6亿元、615.3亿元，短短两年间，规模缩减近半。
最新披露的业绩，首开股份仍未走出业绩下滑与亏损。
其2024年半年度报告显示，今年1-6月，首开股份实现营业收入87.92亿元，较上年同期减少54.69%；实现净利润-21.74亿元，归母净利润-19.48亿元，较上年同期亏损规模有所扩大。
2023年上半年，首开股份归母净利润-19.06亿元。而2022年、2023年，该公司归母净利润分别为-4.61亿元、-63.39亿元，已连续两个年度录得亏损。
对于今年上半年的业绩，首开股份表示，营业收入下滑及亏损扩大的主要原因为本期房屋集中交付项目体量小，公司营业收入和结转项目毛利率同比有所下降。
首开股份的主要业务包括房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务等。
在房地产开发板块，至报告期末，拟售、在售主要项目（含自持）155个，总建筑面积超4400万余平方米，其中当期在建约983万平方米。
从区域布局看，首开股份实现了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、长三角、大湾区、海西、长江中游、川渝等多个区域的布局。
报告期内，该公司房产销售结算收入82.96亿元、结算成本75.55亿元。酒店物业经营等结算收入4.28亿元、结算成本3.87亿元。
在毛利率方面，2024年1-6月，首开股份主营业务毛利率8.96%。房屋销售板块整体毛利率为8.94%，其中住宅、保障房、商业地产业务毛利率分别为7.16%、28.53%和0.84%；酒店物业经营等业务毛利率为9.43%。
伴随着地产进入下行周期，该公司的毛利率近几年一路下滑。2021、2022、2023年首开股份毛利率分别为19.67%、16.13%、11.26%。今年上半年则进一步下滑至8.96%。
去年7月，因业绩预告披露不准确且未更正、定期报告披露不准确等，首开股份时任董事长李岩、时任总经理赵龙节、时任总会计师容宇等因涉嫌信息披露违法违规，被通报批评及行政处罚。
李岩也在努力扭亏，他肩上的压力并不小。在经营回顾里，首开股份表示，今年上半年公司总体销售任务计划完成率较低，同比下降明显；商办滞重资产依然去化困难。
此外，“围绕房地产主业的多元化转型力度和成效不够，尚未形成对冲传统开发业务业绩下滑的有效载体。持有物业项目毛利率水平与标杆企业相比存在差距。”其他同行正在经历的问题，似乎在首开股份身上都有显现。
期内，由于房屋销售回款减少、非并表项目资金收回降低，首开股份经营活动产生的现金流量净额-44.86亿元，较上年同期由正转负。
该公司期末现金及现金等价物139.69亿元，较去年同期的225.66亿元，下降了38.1%。而包括短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债在内的短债121.09亿元。
总体的负债率上，首开股份近两年资产负债率呈下降趋势，但整体仍然较高。2021-2023年资产负债率分别为78.79%、75.91%、76.36%。2024上半年则为75.03%，依然保持较高。
今年上半年，首开股份的三道红线中，仅有现金短债一项达标，其剔除预收账款后的资产负债率和净负债率均未能达标。
在业绩经营与债务的压力下，首开股份此前多次出售资产回流资金。去年以来，其曾北京首开瑞泰商业管理、北京联宝、北京首开云锦铂郡商业管理和北京首开云锦璞瑅商业管理等公司股权挂出。
在2024年中报，首开股份也表示，上半年积极推进资产盘活与处置，实施经营性资产清单化管理。目前多个项目处置仍在进行中。
