房地产将往何处走？

摘要： ...

一直以来，房地产都是业界和大众尤为关心的一个话题。

而在今天经济承压的情况下，房地产的问题更是重中之重。

那么，当下究竟该如何看待我国房地产市场？

房地产面临的一些挑战和现实问题到底该如何解决，房地产将往何处走？

过去地方政府依赖的土地财政又将何去何从……

这一系列问题与我们每个人的财富和未来息息相关，需要我们反复地去追问和思考。

近日，我们专访了原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏先生。以下为采访精编，内容涉及房地产的诸多焦点问题，细细品读，希望对你有所启发。

一、房地产的"病"，行业自身治不了

问：今年上半年您观察到的房地产的情况如何？对此，您有哪些思考？

孟晓苏：今年上半年的数据已经出来了，看整个中国经济的发展，很多行业都还不错，稳中有进，但房地产行业目前来看是最差的。

2024年1~7月份，全国房地产投资额又下降了10.1%，销售额下降了25.9%，并且还在继续下滑，这种下滑是在已连续两年下滑情况下的一个新下滑。

2022年，房地产的销售额一下就下降了5万亿，到了去年又下降了6.5万亿，相比于2021年18.1万亿的销售额高峰，相当于每年丢掉了5、6万亿的销售额，这也由此带来了投资额下降、存量房屋不适当地增长。

另外，这也导致很多企业也没有拿地的动力了。最近，我看到一些地方政府拿出了200多块地来招拍挂，最后告诉我只谈了两块。这种情况还继续从房地产行业向各个行业传导，包括相关联的建材业、家居家电、装修等一百多个行业。

房地产的作用，过去是正的，拉动了这些行业的发展，现在变成了负的，"拖累"了这些行业的发展。

但问题又在于这些行业本身就涉及到大量的就业，房地产项目没了，建筑行业撤销一个项目部，减员20人，这背后是1500个农民工没有工作。

这种下滑继续传导到地方财政，卖不出地，也就意味着没有土地出让金，连续两年半等于是两个腰斩，从2021年的8.7万亿土地出让金，这可以认为是中国历史上的最高峰，下降到5万多亿，再到今年上半年的1万多亿，如果下半年也是1万多亿，就等于一年下来没卖出多少地，并且这里面还有不少地是由地方政府的城投公司来承担的，现在民营企业已基本没能力拿地了。

本来我一直主张国有企业应该退出市场化竞争的房地产领域，但现在看，如果没有国有企业撑着，可能地方政府连地都卖不出去。

可以说，目前房地产的"病"已不是行业自身能治得了，它是一个综合性问题，是各种因素造成的，本来可能没这么多病，但架不住7、8个不同科室的护士轮番给它打针，最后把这个病人打得半死，这导致了最后的政策合成谬误。

而要解决房地产的问题，也不能仅局限在行业里面了，需要中央高度重视并转化成各个部门和各地政府的配合，社会各界都应该关注，并最终建立起共识。

二、治疗房地产的"病"，需要超常规手段

问：房地产走到今天这个地步，背后的逻辑或原因是什么？

孟晓苏：在历史上，房地产曾有力地拉动了中国经济，尤其是自1998年房改以来，头两年还看不出，但到2000年就看出来了，这个是有数据的。

在房改刚开始的时候，中国GDP总量居世界第7，当时专家普遍认为，到2025年中国才有可能成为世界第三，到2050年才有可能是世界第二。

但没想到，从1998年房改后，前12年里，中国经济发展平均每两年超越一个国家，到2010年超越日本成为世界第二，这背后是什么力量推动的？

改革开放是大背景，而房改又是改革开放中的一项重要举措。房改释放了大量内需，配合中国当时快速发展的外贸，形成了一个双循环的局面。

但站在整个大周期来看，2011年后，中国房地产就面临很多困难。从2011年开始，中国经济增长幅度一下从9.5%降到了7.9%，然后接着连续下滑，到六点几、五点几，到现在为了"保5"而奋斗。

原因是什么？就是火车头（房地产）熄火了。

2011年出了什么样的问题，让房地产失去了内生性的增长动力呢？就是限购政策及围绕限购延伸出来的限贷措施。

2013年，我曾专门写过文章批评这种限购政策。新一届领导，经过商量后确定了因城施策，比之前一股脑的限购要好，但后面因为约谈地方政府，因城施策停止了，所以你看到最近几年，又重提因城施策了。

应该说从2011年开始房地产就是一个下滑期，在2021年之前，这个时间线内房地产还是小周期震荡起伏，但到了2022年因为过度调控，使得一直下滑到现在。

有一段时间，很多人还错误地把房地产当成"灰犀牛"，但其实什么是"灰犀牛"，地方错误的调控政策才是真正的"灰犀牛"，到现在为止，以房地产为代表的和所拉动的100多个产业都遇到了困难。

这次下滑跌幅之深，很多业界人士都哀叹，说没有超常规的措施是起不来了。

问：这个"超常规"措施具体指的是什么？

孟晓苏：首先，第一个超常规措施就是政府要取消乱作为，变成积极作为。

继续实行限购政策，就是乱作为，楼市下滑到这种地步，有钱的老百姓不买商品房，但没钱的老百姓也没有保障房，两个有效需求都不足，这才导致楼市急剧下滑，但你又没有别的产业去替代房地产，所以你还要不要继续限制老百姓去买那些他现在不会买的东西？

至于积极作为则是要学习中央的做法，中央已经带头提出了一些新的措施，包括金融措施，由央行出钱再贷款。我相信在发展一段时间后，这些政策的效应会慢慢展现出来，这种做法的长期效应更值得期待，这是一个超常规。

第二，加大保障房建设也是一个超常规，中央已经将其定为三大重点推进工程之一。在商品房每年要丢5万亿~6.5万亿这样巨量损失面前，如何保住房地产和上百个相关行业、产业不过度受拖累，这时候需要尽快补足的是房地产的另一个方面——保障房建设。

商品房与保障房是一个硬币的两个面，他们互相依存，互为支撑。正确的方法是要完善两个体系，即完善住房市场体系和住房保障体系。

事实上，保障房还是缺的，特别是城市里的新市民家庭，他们是常住人口，不是户籍人口，所以这部分人的数据就长期没人去统计。

有人说房子都够了，不是这样的，他的统计数据的基础错了，他是按城市的户籍人口来统计的。

中央二十届三中全会已明确提出，要给予城市常住人口和户籍人口同样的待遇，包括什么呢？一个是社会保险，一个是义务教育，还有一个就是住房保障，把新市民关注的几个问题都提出来了。

拿住房保障的问题来说，既然中央要求你针对常住人口，那就不能光站在户籍人口上考虑问题。

另外，如果在整个房地产商品房低迷的时候，能够启动保障房建设，每年投入5万亿或者是6万亿资金去建设保障房，就能把国民经济在房地产低迷之中失去的这块补上。

那么如何建设呢？

中央带头出5000亿，地方政府相应配套，政府出资达到1万亿，再加上银行、信托、基金的力量，包括社保的力量，就很容易达到5万亿，5万亿投入到保障房建设上，不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用，这对建筑和相关产业也是一个巨大的拉动。

所以，我认为在商品房低迷的时候，一方面要想办法去收储商品房，使其变成租赁型保障房，另一方面，大力推进保障房建设，这也是超常规手段中的一个重要手段。

三、中国房价还会涨吗？

问：今年我们看到，除了北上广深一些大城市没有完全放开限购，其它地方都基本完全放开了，但我们注意到，这些地方放开后，整个房地产市场好像也没有太大的变化。您觉得一线城市是否会全面放开限购？若放开，会对楼市形成什么影响？

孟晓苏：从政策角度能够看到已经有一个比较重大的转变。

前些年房地产政策都是抑制市场，想办法让老百姓不要多买房，但现在则是推出一系列金融政策来支持老百姓买房，包括降首付比例、降低银行的贷款利率，拿出一部分再贷款支持地方政府收储商品房等等。

但是我们看到行政性的限购措施还没有根本去除，特别是一线城市，人们都在关注。

拿2016年来说，在中央楼市去库存的政策要求下，北上广深带头先推动了楼市，随后传导到强二线城市、二线城市，再到三、四线城市，很快就把全国楼市带动起来了，进而房地产相关的上百个行业都起来了。

北上广深的作用是标杆作用。最近很多二三线城市，乃至新一线城市都放开了，为什么居民信心还起不来，他们还是在看一线城市这个标杆。

可能有不少人觉得完全取消限购太刺激了，也有一些专家认为一取消限购就麻烦了，全国人民都住到北京，住到上海，这（人）都爆棚了怎么办呢？

但我就奇怪了，中国发展了这么多年，限购也就是最近14年的事情，北上广深的人口数量都在2000万上下，难道都是由于限购造成的？美国纽约、日本东京……世界上很多大城市都没有限购，难道他们那里（人）就爆棚了，房价就涨上天了？

所以一线城市放开限购已没有必要犹犹豫豫、扭扭捏捏了。只要一线城市不取消限购或不调减限购措施，全国人民就会认为原来那些政策会回来。所以一线城市的举措影响到了全国。

事实上整体市场仍然是低迷的，政策力度还没有充分显现，即使房地产政策全部都落实到位，它也得有9个月的滞后期，因为它有房屋产出和消化的过程，更不要说现在的政策有的还没有到位。

问：所以是颁了很多政策，但其中一些政策并没有真正落实？

孟晓苏：中央的精神很明确，但并没有都变成政策。

比如三中全会后，很多地方说学习会议，但也就学习了，没有实际动作。三中全会强调加大保障房建设，你总得有点动作，但也没有，整天讲"十四五"已经确定了870万套，但"十四五"是2020年确定的，2021年开始实施的，中央强调加大保障房是什么时候？2023年，从这时到现在可以说是三令五申了，但有些地方还是原来的老路子。

地方政府是需要积极作为的，不要觉得就维持现在的局面，等着等着哪天形势就能变好。现在房地产市场失灵，就更需要靠政府积极作为去应对解决过去遗留下来的问题。

问：很多人认为中国的房价已经到头了，一方面中国人口出生率下降，人口数量已经到达了顶峰，开始往下走；另一方面，中国的城镇化率也已经到了一个瓶颈阶段，您是如何看的？

孟晓苏：人口出生率下降、城镇化速度减慢，这些趋势都是对的。

但是我们要面对的事实是，现在中国很多城市的常住人口放在这里，他们的问题没有解决。并且这么大的人口基数也在不断产生新的家庭，这些现有存量你解决了吗？年轻人结婚需要房子的事情你解决了吗？

且不说增量的问题，光是这些摆在眼下的问题，起码也需要若干年甚至是十年的时间才能解决完，别光是畅想着未来怎么样，把当下的问题解决了才是关键。

事实上，很多专家没有真正读懂数据，他们就局限在城市的户籍人口，但我国城镇户籍人口是6.81亿人，城镇常住人口则达到9.33亿人。他们忘记了这2.52亿人，相当于1亿个家庭。

这里我们先暂且不详聊什么时候会取消户籍的事，但至少我们需要明确，你不能在已经有一个城乡二元结构的基础上，强行再在城市里弄出来一个二元结构来。

这里不是说以前在城里的那些人就不照顾了，而是说在维持住的基础上，还要解决中底层，特别是解决好农民的问题。

拿医保来说，城里人多少有点保障，但农民群众只能回去买新农合，一年收你几百元钱，且异地还不给报销。这些事都需要解决，农民群众进了城就是新市民，这是名称上的认定。

但除了名称上的认定，在身份上，在公共服务上真的认定了吗？

所以一说建保障房，一些城市说我们一年建了多少，结果老百姓反问一句，你给谁建的？网上一些舆论误认为保障房变成了一部分人的特权，也是有原因的。

同样的，拿城镇化率到顶说事的人，想到了撇去户籍人口外的那些常住人口吗？他们身边的人可能都有几套房，但是他们没有看到那些给他送快递、送外卖的小哥，那些清洁工阿姨，还没有房子，那他们应不应该住保障房，要不要住保障房？

今天很多人会说中国经济碰到天花板了，城镇化到天花板了，房地产也天花板，都天花板了，但光说这么几句干巴巴的话，摆在我们面前的实际问题解决了吗？没有的，最后还是要把该解决的问题解决了。

四、土地财政何去何从？

问：在您看来，目前的土地财政状况如何？

孟晓苏：已经是顶峰了，今后不会再有这样高的土地出让金收入了，这话我是敢说的。但是如果说未来地方政府的收入不来自土地，这也是不对的。

全世界各个城市的地方政府的财政收入主要还是来自土地，但人家来自土地的方式不一样，它是通过房地产税，而我们20多年前中央也提出了物业税、房地产税，这是和房改配套的，但这么多年都没有推行，于是地方政府就慢慢搞出了一套不正规的土地出让金政策。

整个形成的过程是很缓慢的，最开始一年就几千亿，后来慢慢涨到上万亿、几万亿，最高一年是8.7万亿。

土地财政的形成某种程度上也是因为实行了分税制，地方财源有一部分需要上交中央，地方留的不多，但事权比较大，留了一个空间——卖地，于是逐渐依赖上土地财政。

这里要再说一遍，地方政府的收入主要来自土地，这点没有错，但在我国没有征收房产税的情况下，政府转而去向另外两个最大众的群体收钱，用这些资金进行城市建设和维护城市管理。

第一是向农民群众收钱，办法就是廉价征地高价卖，其实这也是一种剪刀差。在前年的时候，我了解过一组数据，这些年来土地出让金加起来有81万亿，但分给农民的是2万亿，不到3%，剩下的79万亿都变成了城市管理和城市建设了，要不然这些年的城市建设哪来这么多钱。

这意味着在繁荣城市的同时，苦了谁？苦了农民，最开始2万元征一亩，然后征求了半天，翻了几倍，但这块地拿到城里卖，结果卖出了200万，甚至两千万，这算是土地财政的一条错处。

第二个错处是，这些高价房最后卖给了谁？是新市民，所以反而是财富积累相对低的群体最后买房花的钱越高（老职工早买完房了，已经增值了），按理农民和新市民都应当是政策照顾的群体，反倒是城里原来有房的这些人，没有太多成本，毕竟也不用交房地产税。

所以土地财政本身是存在结构性缺陷的，随着未来的走向，中国应该建立一个规范的从土地上拿钱的地方税收制度，从而逐渐减少对土地财政的依赖。

事实上，到了今天你想再依赖土地财政，你也依赖不到了。

土地财政是回不来了，一些地方政府意识不到这点，不求变革创新，反而开始采取各种非税收入，罚款成风，这样下去，当地的营商环境被搞坏了，几年下来，企业都跑光了，最后受害的还是当地。而且明明有别的税源，为什么不去思考呢？

问：这里的税源是指？

孟晓苏：

1. 第一个税源：小产权房率先征收房地产税

按照现在的现实情况，有大量的小产权房，因为没缴纳过土地出让金等费用，没有确权发证，并不构成真正法律意义上的产权的。

（根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。）

这部分小产权房的比例已经很大了，估算下来大约占了城镇住房面积的22%~25%，大约80亿平方米，相当于8000万套。

其实小产权房只要补交土地出让金，就可以承认它合法，其房屋的价值按照同等地段的商品房给它估价，但一口气交完，他交得起吗，可能交不起；另外，这笔土地出让金收上来后，又有第二个问题——这笔钱该归谁？

这时原来的农民该找上来了，说那个钱应该是我们村的，你过去没征地，现在你刚征地，按照国务院规定，一半以上归农民，你看又出事了，天下本无事，本来这些农民认为自己违法，你别处理我就行了。现在一收土地出让金，反而让农民感觉到不公平了，所以补交土地出让金需要解决很多纠纷和问题。

但如果从政府的税收角度来讲，你通过房地产税来征，恰恰可以解决这些问题，就是分年度，每年你交多少，交完你跟大产权房并轨。并且无论是同样给你提供公共服务的政府，还是那些购买大产权房的居民心理上也平衡了。

并且买小产权房的人还愿意交，因为按年分担，交得起，而且交了他就合法了，（房子）成倍增值了。

举个例子，比如说你这套房屋（小产权房）价值200万，旁边的商品房值400万，如果对你征收房地产税，宣布你这套房子合法化，那你的这套房子也值400万。

如果从这儿征，数量可不小。这个税当然就是按照补交土地出让金的方式，如果按照2%到3%的国际标准税率，平均2.5%来征年税，那么这个房产价值约80万亿，一年就能收2万亿的税。

至于大产权房什么时候收房地产税，政府可以先跟老百姓说明白，让他们有一个准备预期，并且别看大产权房数量多、面积大，但税率要很低才行，千分之几合适。

这里还要再提一下，如何征收房地产税？我补充两点思考：

首先，见房就征。征房地产税是针对房屋，不是针对人头，所有的城镇房屋都应该交税，比如你一个小区有2000套房，就是2000个税源，这个税好收，人不在都没有关系，给你贴条，你说你到国外去了，不回来了，那连续贴几年条，就可以依法把它拍卖了，拍卖完以后留下税款，剩下的你等他来取，他就会出现了。

这是第一步，这一步你说公平不公平，当然不够公平，因为有人有一套，有人有很多套，一套房子就不公平。

所以还有第二句话，见证就退。比如你们是夫妻俩可以退两套房，你单身就可以退一套，如果你家里养着老人，还可以退税三套或四套，这样的话，就让每个老百姓都可以享受到退税，也能鼓励人们去善待婚姻，赡养家庭。

2. 第2个税源：商改住

商改住本身不是因为地产公司建的商业楼多了，而是地方政府批地批出毛病来了，为什么说批出毛病来了，有两个原因：

（1）错误地以为批多少商业地，就能够招多少企业来，然后招商引资不就能够年年带来税嘛，如果是只卖住宅用地的话，卖一次就收不到了。这其实是一种错觉。

（2）因为房地产调控的原因，限制提供住宅建设用地。地方政府为了收土地出让金，拿出很多地以商业用地的性质进行出售。

这里举北京的例子，从2011年房地产调控开始，北京的商业用地和住宅用地供应就开始错位。

按照过去开发的思路，建造的住房小区一般为7%的商业配套和8%的服务配套，总共15%，再多也不要超过20%。

结果从2011年开始，北京住宅用地和商业用地的审批规模是100比100，到了2016年更是发展到了100比150，批准的商业用地比住宅用地还要多出50%。

这就导致已批未建、已建未竣，还有建成闲着的三种情况，尤其是第三种。

那怎么解决这些问题呢？完全可以转换思路，脑瓜子灵活起来，当年批的商业地放到现在甚至以后都必须是商业地吗？为什么不能商改住呢？

一个典型的商改住的例子，就是纽约的特朗普大厦，在历史上特朗普大厦叫曼哈顿银行，是办公的，后来曼哈顿银行和另外一家银行合并，用不到这栋大楼，于是就把它改成住宅了。

美国历史上就很容易，中国现在技术没问题，但是我们比较死板，地方政府宁可收不着税，也要守着这些空的商业楼。

问：推动商改住的话，地方政府会不会顾虑到无法卖出去地，本来土地财政就已呈下滑态势。

孟晓苏：现在我要跟你说的是，地方政府已经卖不出地了，但是商改住里面还藏着大量的财政。根据我们对上海的调查，住宅地每平米楼面地价是4.5万，商办是1.5万，差3万元。

上海好一些核心地块作为商用都是闲着的，商改住在技术上没问题，且这些地方位置好，车位也足够，煤气这些也都可以通，如果商改住的话，每平米政府都可以收到3万元钱的地价差，这就叫财政增收取向。

并且"商改住"不仅让地方形成了一个细水长流的土地差价增收，相关开发商也能缓解资金压力，这些项目的地段好能成交，这样开发商也能拿着钱去保交楼、缓解债务压力了。

而根据我们的计算，上海的写字楼能够拿出1000万平方米进行商改住，这1000万平方米每平米都收齐土地差价3万元，有多少呢，3000亿，这还光是一个上海，全国各大城市加起来又有几万亿。

现在的关键是要想办法救地方财政，让地方政府能够保运转、保工资以及保民生。如今地卖不出去了，但不是说没有土地财政了，只是不是原来的那个土地财政，而是在存量的基础上挖掘，能挖多少年，大概10年。

通过这10年的时间刚好促进地方政府转型，等到10年后房地产税已基本普及开来，到时候地方也就有一个稳定持续的财政收入了。

3. 第3个税源：保障房建设

除了这两个，还有第3块税就是前面讲到的保障房建设。尽管保障房不能产生土地出让金，但其带动的180多个相关产业的发展和就业，这其中有各种各样的税收，这个税收综合算下来也有20%。

它不是一层纳税，是层层纳税，员工的收入得交个人所得税，供应商的材料也要交税，还有家电、家居的以旧换新，所以保障房如果每年都投资，国家投1万亿，包括中央和地方地府，加上银行贷款5万亿，每年能产生1万亿左右的税收。

五、房地产的当务之急

问：当下的房地产总体似乎还是呈下跌趋势的，尤其是网上时不时冒出一些报道，说某地一二手房成交价格说一下跌了百分之几十，对此，您怎么看？

孟晓苏：二手房与新房不同在于，它是老百姓之间的交易，它是通过买家和卖家之间的博弈和妥协，最终达成的价格。因此在以二手房为主的市场上，房价有涨有跌，这是全球普遍现象。

现在谈到二手房价格下降，应该说二手房里面最大的问题出在了法拍房。现在二手房拉着新房价格走低，法拍房又拉着二手房价格走低。

法拍房平均下来是7折拍卖，但很多仍然拍不掉，5折成交，甚至低于5折成交的也有很多，包括还有流拍的情况。

法拍房对应的是哪些群体？

是不得不把自己房子拿出去拍卖的普通百姓，这些人一类是暂时失业，没有足够的收入来还房贷的普通员工，还有一类是创业失败的人，他们的房子被拿去拍卖，房价就开始不断走低。

而据我了解的，在现在的经济状况下，法拍房呈现出扩大的趋势。并且还要提到的是，在二手房市场上，政府没有太多的干预能力，但是在法拍房的问题上，政府是有能力干预的，它已经影响到了全局，也影响到了一些普通人的生活。

现在的法拍房问题，我认为政府是有能力管的。我这里也有几点建议：

首先，就是让老百姓延期还贷。这个其实很普遍，有很多企业都已经这么做了，那么法拍房也是可以借鉴的。延期可以让老百姓缓一口气，可能延期两年他也就缓过来了，这个是延期还，继续收利息；

第二种做法叫"免息延期"，有些老百姓已经下岗失业了，这时候你再记他利息也没意义，就免他的息，再延两年，要知道这些人他不是不还，而是没能力还，你现在就法拍，弄得他无家可归，甚至有些和银行签了个人的无限责任担保，把房子卖完以后还是资不抵债，还让人家还，这是出过事的；

第三种做法是现在中央政府和央行已经推出了：拿出一部分央行再贷款，去支持地方政府收购存量房，那么收购存量房的时候是不是可以把这些法拍房放进去，它们不也算存量房嘛，然后在收购的时候要保价，不能把价格压得太死，要让老百姓能够承受；

第四种做法，一个大行的行长跟我讲，各个银行都是有租赁公司的，那么为什么不把这些法拍房暂时转移到租赁公司呢（跟房主协商好相应的措施）？这样也不至于让房价去冲击市场。

事实上，整个楼市下滑，不是老百姓自己的愿望，楼市下滑带着经济下滑，带着很多企业破产，不是个人努力所能扭转的。在这种情况下，银行和法院可考虑帮老百姓一把，毕竟他们考虑问题也有为人民的角度。

再回到全局来看，对于整个市场的变化我们应该抱有积极态度。但现在依旧存在人们信心不足、房价不稳的问题，这种情况下，让老百姓掏钱买房也是不现实的。

我更相信市场恢复还需要一段时间，但是如果出台的政策力度不到位、未真正落实，如果一线城市还继续坚守限购而不去改变，这些政策的力度会被抵消；法拍房如果继续扰乱市场，那么中央推动稳楼市、稳房价、稳预期的这些目标作用将会被抵消。

对中国经济发展，对楼市未来发展，我还是抱有良好预期的，但是千里之行始于足下，路还是要一步步走。

我们需要直面当下影响中国经济发展的问题，并逐个解决掉，也只有这样，才能让中国经济平稳运转，实现更好的发展。